之所以說(shuō)轉(zhuǎn)型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)改革**不是要回到過(guò)去，既不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，一切由政府分配，因?yàn)閲?guó)家分配制度不公平也不有效，也不是繼續(xù)任新自由主義主導(dǎo)下完全由地方政府和開(kāi)發(fā)商支配房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是政府完全主導(dǎo)的市場(chǎng)還是市場(chǎng)完全主導(dǎo)的市場(chǎng)，就房地產(chǎn)而言，都不可持續(xù)。中國(guó)需要一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府規(guī)制（而非控制）和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的市場(chǎng)，其目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展和有效實(shí)現(xiàn)人民應(yīng)有的居住權(quán)。

　　房地產(chǎn)也是社會(huì)泡沫

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治可持續(xù)發(fā)展的需要。在經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，如果房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，人們擔(dān)憂(yōu)中國(guó)會(huì)步日本和美國(guó)的后塵，演變成為經(jīng)濟(jì)或者金融泡沫。房地產(chǎn)也是社會(huì)泡沫。如果居民的居住權(quán)被剝奪，社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)失去基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)也不可避免地給政治帶來(lái)負(fù)面的影響。這不僅僅表現(xiàn)為政府和人民之間的沖突，而且也為中央政府和地方政府之間制造緊張關(guān)系。

　　在越來(lái)越多的地方，因?yàn)檎疅o(wú)力解決好住房問(wèn)題，居民對(duì)政府的抱怨越來(lái)越甚。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府和資本者一樣貪婪。當(dāng)政府成為房地產(chǎn)問(wèn)題的一部分的時(shí)候，社會(huì)對(duì)政府的不滿(mǎn)自然可以理解。同時(shí)，在很多城市，土地財(cái)政已經(jīng)成為地方政府的命脈，地方政府瘋狂攫取當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源。因?yàn)槿纹谥疲胤焦賳T往往抱著“我任后，哪怕洪水滔天”的心態(tài)，只有眼前利益，而無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益觀(guān)。經(jīng)常的情況是，幾屆政府就可以耗盡地方土地資源。人們不知道，未來(lái)的政府“吃”什么。等到土地資源消耗完之后，地方政府和人民之間、中央與地方之間的沖突在所難免。

　　問(wèn)題已經(jīng)充分暴露出來(lái)，就要尋找解決問(wèn)題的方式。中央政府現(xiàn)在出臺(tái)強(qiáng)有力的舉措來(lái)“控制”房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這僅僅是**步，是非常初步的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型還需要其他一系列的規(guī)制和政策的支持。中國(guó)怎么做？國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)同樣重要，中國(guó)既必須學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，也要吸取負(fù)面的教訓(xùn)。

　　很顯然，中國(guó)首先要解決的是前些年**下來(lái)的一些問(wèn)題。主要是少數(shù)投機(jī)者擁有了過(guò)多的住房。政府要采取有效的經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)機(jī)制讓擁有大量房子的投機(jī)者把“多余”的住房返還給社會(huì)。在中國(guó)的社會(huì)環(huán)境中，一些人享受過(guò)度的住房權(quán)是以犧牲另外一些人的住房權(quán)為前提的。住房權(quán)是一個(gè)社會(huì)*基本的社會(huì)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具有*低限度的公平性。這方面，中國(guó)政府已經(jīng)開(kāi)始在采取一些希望會(huì)比較有效的措施。

　　就住房來(lái)說(shuō)，政府可考慮建立兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即一個(gè)主要由政府規(guī)制的房地產(chǎn)主體市場(chǎng)和一個(gè)主要由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房補(bǔ)充市場(chǎng)。由政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須成為主體市場(chǎng)，主要是因?yàn)榭紤]到中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)因素（例如人口多和老齡化）和住房是一種特殊的社會(huì)商品等。在很多年里，政府實(shí)施廉租房或者廉價(jià)房等政策，用心良苦，但其包含的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)理性是可以商榷的。基本上，這是一種幫助窮人的做法，市場(chǎng)非常小。

　　從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，這種政策長(zhǎng)遠(yuǎn)的結(jié)果很容易造成貧民窟。實(shí)際上，即使這個(gè)政策，在中國(guó)也早被濫用，因?yàn)槿藗儼l(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房的很多人來(lái)自富裕階層。

　　政府規(guī)制的房地產(chǎn)必須占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分。（在新加坡，這個(gè)市場(chǎng)占80%以上。）就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是面向社會(huì)大多數(shù)的，而不是像現(xiàn)在的廉價(jià)房只針對(duì)窮人。這個(gè)市場(chǎng)主要是為了實(shí)現(xiàn)大多數(shù)社會(huì)成員的住房權(quán)。因此，政府必須引入有效的方法來(lái)控制購(gòu)房的數(shù)量。現(xiàn)在正在施行的控制貸款的方法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須在使用權(quán)方面作有效的限制。

　　*基本的也是社會(huì)可以普遍認(rèn)同的就是把“累進(jìn)稅制”的方法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房越多，購(gòu)房者也必須交納越多的稅和費(fèi)。但考慮到中國(guó)收入高度分化、社會(huì)財(cái)富分配高度不均的，總有一部分人可以購(gòu)買(mǎi)非常多的住房的情況，經(jīng)濟(jì)上的限制可能還不夠，可能要更進(jìn)一步，明確限制家庭或者個(gè)人購(gòu)房的數(shù)量。當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)主要滿(mǎn)足本國(guó)公民的需求。

　　但要清楚認(rèn)識(shí)到，政府規(guī)制并不是要回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。房地產(chǎn)是社會(huì)政策，但社會(huì)政策的實(shí)施要引入市場(chǎng)因素，市場(chǎng)仍然是配置和提供住房的*有效的機(jī)制。同時(shí)，政府規(guī)制也并不意味著“一刀切”。房地產(chǎn)市場(chǎng)要根據(jù)市場(chǎng)的需要提供適合各個(gè)社會(huì)群體收入水平的住房。在這些方面，中國(guó)可以從西方（如歐洲的一些國(guó)家）和亞洲（如新加坡）學(xué)到很多有用的經(jīng)驗(yàn)。

　　政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)也可以盈利

　　要改變的觀(guān)念是，政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是說(shuō)不可以盈利。各級(jí)地方政府總是錯(cuò)誤地認(rèn)為造廉價(jià)房或者廉租房是虧本生意。這從現(xiàn)在的政策設(shè)計(jì)來(lái)看可能是這樣，但實(shí)際上則不然。政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)的市場(chǎng)那樣高。在社會(huì)成員的基本的居住權(quán)實(shí)現(xiàn)了之后，地方政府也通過(guò)住房稅等來(lái)增加地方收入。

　　另一方面，因?yàn)槿藛T（尤其是專(zhuān)業(yè)人才）的流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)全球化等因素，中國(guó)也必須建立主要由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的商品房市場(chǎng)。不過(guò)，這一市場(chǎng)比例會(huì)比較小。即使是這個(gè)市場(chǎng)，實(shí)際上也不會(huì)完全自由放任。例如，各地為了競(jìng)爭(zhēng)人才，地方政府必然會(huì)干預(yù)控制市場(chǎng)價(jià)格，為投資者和人才改善住房環(huán)境。很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)過(guò)高，就會(huì)失去地方發(fā)展所需要的人才和投資者。

　　從宏觀(guān)的角度來(lái)看，住房制度是任何社會(huì)國(guó)家建設(shè)的重要一部分。現(xiàn)代國(guó)家強(qiáng)調(diào)的是公民的國(guó)家認(rèn)同，而國(guó)家通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)*低限度的居住權(quán)對(duì)公民的國(guó)家認(rèn)同尤其重要。顧名思義，“國(guó)家”就是由“國(guó)”和“家”組成。沒(méi)有“家”哪有“國(guó)”？在儒家社會(huì)，“國(guó)”只是“家”的延伸。

　　住房為“家”之基礎(chǔ)，只有解決了“家”的問(wèn)題，社會(huì)成員才可以發(fā)展出強(qiáng)大的國(guó)家認(rèn)同感。從微觀(guān)來(lái)看，住房也是社會(huì)穩(wěn)定與和諧的基礎(chǔ)。儒家經(jīng)典強(qiáng)調(diào)“有恒產(chǎn)者有恒心”就是這個(gè)道理。中國(guó)只有培養(yǎng)出一個(gè)強(qiáng)大的中產(chǎn)階級(jí)之后，社會(huì)才會(huì)具備穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)性條件，而實(shí)現(xiàn)住房權(quán)是造就中產(chǎn)階級(jí)的*重要的一環(huán)。